Průkaz energetické náročnosti budovy patří k povinné výbavě prodeje už řadu let. Dlouho ho ale prodávající i kupující brali jako formalitu, kterou je potřeba mít kvůli inzerátu. To se postupně mění. S cenami energií a přísnějšími evropskými pravidly se z energetického štítku stává údaj, podle kterého kupující porovnávají nabídky a odhadují budoucí náklady.
„U rodinných domů se často stává, že majitel průkaz má, jen je starší deseti let, a tedy už neplatný. Zjistí se to typicky ve chvíli, kdy chce zveřejnit inzerát,“ říká Jan Kindl z berounské realitní společnosti Domov.
Co po prodávajícím vyžaduje zákon
Průkaz energetické náročnosti budovy, zkráceně PENB, si musí vlastník opatřit při prodeji budovy nebo její ucelené části. Zájemce se s ním má seznámit už při prohlídce, nikoli až u podpisu smlouvy. Kupujícímu se průkaz nebo jeho kopie předává nejpozději při uzavření smlouvy.
Energetická třída patří také do inzerce. Právě inzeráty na realitních portálech přitom Státní energetická inspekce kontroluje nejsnáze. Za nesplnění povinností spojených s průkazem hrozí pokuta v řádu desítek tisíc korun.
Průkaz zpracovává energetický specialista zapsaný v evidenci ministerstva průmyslu a obchodu a platí deset let. Zákon zná i výjimky, například u některých malých staveb, vybraných objektů pro rodinnou rekreaci nebo u části památkově chráněných budov. Vždy je ale potřeba posoudit konkrétní stavbu a způsob jejího užívání.
U bytu se obvykle vychází z průkazu celého domu
Majitel bytu si zpravidla nenechává zpracovat vlastní průkaz. Používá PENB celého bytového domu, o který písemně požádá společenství vlastníků. Pokud mu průkaz ani po písemné žádosti není předán, může za stanovených podmínek doložit vyúčtování dodávek energie za poslední tři roky. Povinnost společenství průkaz zajistit tím ale nezaniká.
V praxi je to jeden z důvodů, proč se s přípravou nevyplácí čekat. Vyřízení podkladů od společenství vlastníků může trvat několik týdnů a bez nich není možné nemovitost korektně inzerovat.
Kupující se neptají na písmeno, ale na náklady
Zájemce většinou nezajímá klasifikace sama o sobě. Chce vědět, kolik bude platit za vytápění a ohřev vody, čím se topí, jak je objekt zateplený a jestli ho po koupi čeká další investice. Energetický štítek je pro něj jen prvním vodítkem.
Roli hraje i financování. Některé banky nabízejí zvýhodněné úvěry na energeticky úspornější nemovitosti, takže energetická náročnost může ovlivnit i podmínky hypotéky. K tomu se přidává evropská směrnice o energetické náročnosti budov, která se letos překlápí do českých pravidel. Její dopady přijdou postupně, význam energetických údajů ale poroste.
„Zájemci se dnes na provozní náklady ptají hned na první prohlídce. Je lepší mít odpovědi připravené než je dohledávat dodatečně,“ doplňuje Kindl.
Horší třída neznamená neprodejnou nemovitost
Starší domy mívají horší energetickou třídu a je to očekávatelné. Neznamená to, že se nedají prodat nebo že se musí výrazně zlevňovat. Podstatné je, aby kupující rozuměl souvislostem.
Pomáhá doložit skutečnou spotřebu za poslední roky, popsat, co už bylo na domě uděláno, a férově pojmenovat, co zbývá. Kupující, který počítá s rekonstrukcí, obvykle nehledá dokonalý štítek. Hledá jistotu, že ho po koupi nečeká nic, o čem předem nevěděl.
Pozor je potřeba dát i na opačný případ. Pokud v domě proběhlo zateplení, výměna zdroje vytápění nebo instalace fotovoltaiky, starý průkaz nemusí odpovídat současnému stavu. Aktualizovaný dokument pak může nemovitost prezentovat výrazně lépe.
Štítek patří do přípravy prodeje, ne na jeho konec
Nejčastější chybou je řešit průkaz den před zveřejněním inzerátu. Energetický specialista potřebuje čas, u domu obvykle i prohlídku na místě a podklady ke stavbě. Když se PENB připraví společně s ostatní dokumentací, prodej se nezdrží a prodávající navíc dopředu ví, s jakými čísly bude na trhu pracovat.
„Energetický průkaz bereme jako součást přípravy nemovitosti, ne jako administrativní povinnost na konci. Spolu s dokumentací a informacemi o nákladech tvoří obrázek, který kupující potřebuje k rozhodnutí,“ uzavírá Jan Kindl z Domov Reality.
Energetický štítek tak dnes není jen papír do inzerátu. Je to jeden z prvních údajů, podle kterých si kupující nemovitost zařadí. A stejně jako u dokumentace nebo zápisů v katastru platí, že se s ním lépe pracuje na začátku prodeje než ve chvíli, kdy už je obchod rozjednaný.
